Với những thay đổi mới nhất của bộ Luật Nhà ở năm 2024, dưới đây là những tác động của việc thay đổi Luật lên thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới mà chủ sở hữu và các nhà đầu tư cần lưu ý. Những thay đổi về Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua tại phiên họp ngày 27/11/2023 và chính thức có hiệu lực và ngày 1/1/2025.
- Thêm vào các quy định mới về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư
Trước đây, các căn hộ chung cư sẽ chịu sự hạn chế về thiết kế và thời gian sở hữu, cùng với các quy định và vấn đề pháp lý tương ứng. Chủ sở hữu từng ít có cơ hội để làm rõ về quyền lợi sau khi căn hộ hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, các thay đổi gần đây đã giải quyết vấn đề này.
Chủ sở hữu căn hộ bây giờ sẽ được hưởng quyền lợi vô thời hạn đối với căn hộ của mình. Sau khi thời hạn sử dụng kết thúc, tùy thuộc vào kết quả kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, chủ sở hữu có thể được tái định cư theo quy hoạch. Trong trường hợp không được quy hoạch lại, họ sẽ được bồi thường và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Căn hộ mini đủ điều kiện để cấp sổ hồng
Chung cư mini là mô hình tòa nhà từ 2 tầng trở lên, được xây dựng trên một diện tích hạn chế, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường.
Các căn hộ của chung cư mini hiện nay phần lớn đều là căn hộ khép kín, được thiết kế và xây dựng bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng cùng nội thất cơ bản, đạt tiêu chuẩn nhất định và đáp ứng các tiêu chuẩn khác của Luật Nhà ở hiện hành.
Theo đó, căn hộ quy định các trường hợp trên được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của pháp luật.
3. Điều chỉnh mức cọc tối đa
Vì không có quy định cụ thể về mức đặt cọc tối đa trong Luật Nhà ở trước đó, những nhà phát triển bắt đầu thu nhận các khoản đặt cọc ứng trước với số lượng ngày càng lớn, thường là khoảng 30%. Đồng thời, phần còn lại chiếm 70% thường được huy động từ việc vay vốn ngân hàng.
Với điều luật mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý đối với người mua mà còn củng cố niềm tin của họ đối với nhà đầu tư.
- Những điều khoản mới dành cho việc xây dựng và sở hữu nhà ở xã hội
Đối với chủ sở hữu
Bên cạnh những đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội trong điều luật cũ, đã có sự mở rộng về định nghĩa các đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội:
- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật
- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Trong khoảng thời gian 5 năm, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng nhà ở xã hội cho những người đủ điều kiện tương đương theo mong muốn cá nhân hoặc có thể chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư hoặc nhà phát triển. Giá bán trong trường hợp này sẽ không vượt quá giá bán nhà ở xã hội, và điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án.
Đối với chủ đầu tư
Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư phải dành ít nhất 20% diện tích đất trong dự án cho việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện vẫn có căn hộ trống, chưa có chủ sở hữu, tạo khó khăn trong việc thu hồi vốn cho các nhà phát triển.
Điều luật mới cho phép xem xét chuyển giao 20% nhà ở xã hội sang dự án khác hoặc xây dựng nhà ở xã hội ở một vị trí khác. Lựa chọn khác là chủ đầu tư có thể đóng góp tiền vào quỹ, để chính phủ hoặc các nhà phát triển khác có thể xây dựng nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư cần lưu ý rằng lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Họ có thể sử dụng tối đa 20% diện tích của dự án để cung cấp các dịch vụ kinh doanh, thương mại và thụ hưởng lợi nhuận từ những dịch vụ này.
Trong tương lai, những thay đổi này sẽ đóng góp vào việc hạn chế rủi ro cho chủ căn hộ khi muốn giao bán, đồng thời mang lại cơ hội cho chủ dự án nhận được đầu tư từ phía nước ngoài.
